3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房,最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同時,繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付比例下調(diào)為20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭,再次申請住房公積金購房,最低首付比例為30%。
政策接踵而來，財政部網(wǎng)站公布：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
我們對市場相關(guān)人士進(jìn)行了草根調(diào)研，觀點不一，有觀點認(rèn)為，此次連環(huán)政策的發(fā)布，將大大利于房地產(chǎn)市場需求的集中釋放，同時，對鋼材市場來講，無疑也將極大提振市場信心，刺激房地產(chǎn)相關(guān)的鋼材需求，畢竟近年國內(nèi)的鋼鐵市場需求，房地產(chǎn)市場占據(jù)了絕對的龍頭老大地位。也有觀點認(rèn)為，隨著政策的執(zhí)行，雖然房地產(chǎn)成交量可能上升，但房產(chǎn)價格也很有可能隨之上漲，不過就目前情況來看，一二線城市上漲的可能要大于三四線城市。此外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場剛性需求比例提高，投機(jī)炒房者越來越少，一方面國內(nèi)人口逐步向大中型城市集中，在一二線房價預(yù)期上漲的情況下，實際住房需求的人很有可能提前購買；另一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格繼續(xù)走高的動力已經(jīng)大大減弱，因此投資房產(chǎn)帶來的回報很可能低于投資一些其他項目。如此一來，實際的房地產(chǎn)需求釋放很可能不如想象當(dāng)中那么好，并且國內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)房庫存較大，所以此次政策變化帶來的效應(yīng)更可能是消化現(xiàn)有庫存，最終傳導(dǎo)到鋼材市場的需求也將不是十分樂觀。
綜合調(diào)研結(jié)果來看，房地產(chǎn)市場短期回暖是大家都比較一致的觀點。筆者通過分析近期房地產(chǎn)市場情況，以及與鋼材價格的關(guān)系，尋找兩者的內(nèi)在聯(lián)系，供大家參考。
房地產(chǎn)各項指標(biāo)表現(xiàn)低迷，政策托底意圖明顯。數(shù)據(jù)顯示，截止2014年12月，我國2014年全年商品房銷售面積120648.54萬平方米，同比下降8%，其中12月當(dāng)月銷售18931.97萬平方米，同比下降4.1%，見圖一。可以看出，雖然2014年12月商品房銷售仍如往年創(chuàng)下年內(nèi)最高，但與往年相比，卻有著一定的回落，可以說商品房銷售方面已經(jīng)出現(xiàn)向下壓力。而從國內(nèi)百城房地產(chǎn)價格指數(shù)表現(xiàn)來看，2014年全年國內(nèi)房價基本處于弱勢向下走勢，這與2012年價格回落時，同樣都出現(xiàn)商品房銷售增速下降的情況。此外，從最新統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，2015年1-2月份商品房銷售面積為8763.89萬平方米，同比2014年下降16.3%，而2月份價格指數(shù)環(huán)比2014年12月同樣是出現(xiàn)下降的。所以我們也可以認(rèn)為，房價下降的時候，房市銷售情況同樣不容樂觀。因此，此次房地產(chǎn)市場價格若這能走強(qiáng)，是可以對房地產(chǎn)需求起到一定正面刺激作用的，那么此次房市政策的連出，將有較大概率促進(jìn)房地產(chǎn)市場銷售的量價齊升。
從最近年份來看，房地產(chǎn)價格上漲對鋼價提升力度有限。我們選取與房地產(chǎn)相關(guān)密切的長材價格來看，在2013年之前，國內(nèi)鋼材價格走勢與房地產(chǎn)價格指數(shù)的變化還是正相關(guān)，見圖二，基本上房價強(qiáng)則鋼價漲，房價弱則鋼價跌，可以說是房地產(chǎn)市場的強(qiáng)弱間接帶動了鋼材市場價格的走勢，概因我國該階段主要以房地產(chǎn)及各類投資來拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響。不過從2013年之后，房地產(chǎn)價格的變化應(yīng)該是對鋼材市場價格的影響變得微乎其微，從圖中也可以看出，無論房價強(qiáng)弱，鋼材市場價格始終處于弱勢震蕩向下的局面。一方面因為國內(nèi)鋼鐵供需格局發(fā)生極大改變導(dǎo)致鋼鐵市場走出獨立行情；另一方面則因房地產(chǎn)市場遇冷，相關(guān)投資也迅速下降導(dǎo)致其與鋼價逐漸脫節(jié)所致。再加上本身鋼鐵作為原材料僅占房地產(chǎn)投資比例很小的一部分，因此房價與鋼價相關(guān)性減弱，也顯得無可厚非。
圖二：近年房地產(chǎn)價格與長材價格走勢變化
綜合來看，此次房產(chǎn)政策的連出，雖然極有可能帶動房地產(chǎn)市場價格及需求的回升，但對整個房地產(chǎn)市場的長期影響并不大，畢竟當(dāng)前房地產(chǎn)存量巨大，且投資者熱情短期內(nèi)也難以有效調(diào)動，中國人口紅利已經(jīng)大幅減弱。鋼材市場方面，我們認(rèn)為，不排除短期市場在預(yù)期轉(zhuǎn)好情況下出現(xiàn)拉漲，但行業(yè)本身供大于求的狀況難以改變，仍將維持弱勢運行的可能性較大，建議密切關(guān)注房地產(chǎn)價格的變化和去庫存化進(jìn)展
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